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要約書?斡旋金?兩者到底有何異同?

房東:Q憫
發表時間:2010-09-17


有鑑太多人問我要約書和斡旋金兩者到底有何異同的問題,加上有部份房仲業都對新進員工訓練時,刻意誤導員工對要約書和幹旋金差異,我認為非常有必要宣導一下這兩者的差異和相同之處。





首先,請參閱http://www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-2.htm 行政院公平交易委員會的說明,並節錄對買方最重要的幾段文字如下:







       
  1. 斡旋金制度乃仲介業者自創,屬於非典型契約,由於法律未明確定義其性質,仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時,可能因解釋不同,及認知上的差異,以致常常發生爭議


  2.    
  3. 由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊,內政部特別制定了「要約書」範本,藉以取代業者自創的斡旋金制度。


  4.    
  5. 為了讓消費者在仲介交易進行中有更多的選擇機會,並避免不肖仲介業者利用掌握斡旋金的優勢地位,不當煩擾、壓抑消費者的交易決定,公平會進行行業導正,其導正內容如下: 「 房屋仲介業者如提出斡旋金要求 , 應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』,如消費者選擇約定交付斡旋金,則仲介業者應以書面明定交付斡旋之目的,明確告知消費者之權利義務,仲介業者若未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則認其違反公平交易法第24條之規定。」


  6.    
  7. 消費者確因仲介業者之欺罔行為而受到損害,可具名並檢附事證向公平會提出檢舉。並得依公平交易法第30條至第32條規定,向民事法院提起訴訟,請求損害賠償。






意思是什麼呢?





意思是,兩者的功能,對房屋交易的「買賣雙方」是沒有差異的,都是為了保證出價履約成存在的合約。但是對第三者 - 「仲介」而言,斡旋金可以有效地綁住買方,用來促使買方進行多次出價或延後買方退出。怎麼做呢?很簡單,不要還你斡旋金就好了,就像一般你去任何地方消費,只要付了訂金,店家就會有一億種理由和方法不還你訂金一樣。





當然,我相信還是有佛心仲介,只是可能比較少。





仲介會說,用斡旋金賣方比較能感受到買方的誠意。我認為這是放屁。為什麼呢?


因為內政部定的要約書違約罰則是標的物總價的3%。假設是一間很便宜的鬼屋,只賣你500萬,3%也要15萬。但是斡旋金了不起是提款機上限6萬。哪一個看起來比較多?當然是15萬的要約書,能給買賣雙方比較多的保障嘛!既然如此,怎麼會是斡旋金對賣方比較有吸引力呢?





但是對買方而言,要特別注意,要約書雖然不必先壓一筆現金給仲介,但是一旦毀約,依法就是要賠3%,所以千萬不要隨便就下要約,因為一旦成交,其罰則是斡旋金還重的。





所以,問題就很單純了:「要約書?斡旋金?兩者到底有何異同?」





答案是:「對買賣雙方而言,功能性相同,唯罰則與法源不同。對仲介而言,斡旋金則可使仲介較具主導權。對公平交易委員會而言,建議消費者儘量使用內政部版要約書,以免不懂法律被欺負才來哭就很麻煩了。






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  • 1 樓住戶:逼嘞
    發表時間:2010-10-03

    一個反悔了 會被沒收
    另一個反悔了 要上法院打官司

    2 樓住戶:張仁豪
    發表時間:2015-03-14

    買賣房子是一件大事,一間房屋糾紛可能賠掉百萬或是千萬甚至一生積蓄都有可能
    我朋友就是在買賣房子時候不夠謹慎,導致買賣糾紛慘賠上百萬還差點照成家庭失和
    買屋是一件大事,花些時間去這些網站看一下討論一下,才不會繳了一堆學費來學經驗


    面對市場上眾多房仲品牌與店頭,消費者要如何選擇?關鍵重點仍在於「人」,
    就算房仲公司品牌再大、知名度再高,也不保證完全不會出現交易安全漏洞,
    為什麼各大品牌的買賣糾紛屢見不鮮?
    你知道嗎房仲人員只要花 $3000元 上3天課程就可以拿到營業員證書嗎?
    之前更爆發上千位花$3000連課程都不用上直接發證書,流竄到各大知名仲介

    即使是專業的仲介人員,面對操守和素質不一,往往損失的是消費者的權益
    面對這樣房仲人員難道要像賭注一樣,看自己的運氣來選擇仲介嗎?

    買屋賣屋因該要多聽多看多比較
    貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考

    第一種 : 貨比三家

    房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格


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    賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php
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    第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書

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