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統包總包專業營建管理

房東:帥氣夫
發表時間:2012-01-13


【統包】


統包專業術語:由承包商一次承攬整個工作自規劃、設計、施工全部範圍,業主僅需提出工程需求即可。其主要特點在於事權統一,係專家型統籌辦理,能獲得良好管理績效,只要選對承包商,就能一次獲取良好的品質、較無管理事務之煩惱,但必須注意承包商財務能力評估及轉包的限制,此外由於工程數量未完成即需發包,業主要有議價及數量認定的審核能力。


統包一般術語:不同於傳統的總包工程(總包工程介紹如下),業主可能先找到欲施作的營造廠或是泥水師傅,跟營造廠或是泥水師傅,將建築需求直接告知營造廠或泥水師傅,由營造廠或泥水師傅配合的建築師或是建築事務所繪製建築圖說。這種情形以前在我工作的建築事務所會遇到,業主是跟營造廠與泥水師傅溝通建築需求,然後由營造廠或泥水師傅告知我們相關需求後繪製圖面。


統包個人評論:一般這類型的情況是屬於個人建築需求沒有太大的時候,房子格局簡簡單單外型方方正正時,才會直接找上營造廠或是泥水師傅,目的是能夠很快的得知所需要的工程預算。如同統包專業術語中提到的注意事項:選對承包商,就能一次獲取良好的品質、較無管理事務之煩惱,但必須注意承包商財務能力評估及轉包的限制,此外由於工程數量未完成即需發包,業主要有議價及數量認定的審核能力。選擇此種方式的業主,應該多去瞭解該營造廠或是泥水師傅的施工品質以及建築的態度(看看施作的其他成品以及其他業主的風評),畢竟一簽約,就是從頭到尾由該營造廠或泥水師傅統籌負責。


 


【總包】


總包專業術語:工程設計圖說完成後,一次發包給總包商,統籌各分包或小包之協調管理,負責施工安排進行工作,並接受業主或委託之設計者的監造。其特點為施工權責統一,總包商擅長於應付工程施工性的變化,與協力小包早有建立默契,工期與成本控制有保障。但必須作有總包商資格調查與評選,注意不同等級的承商給予不同規模之工程承攬機會,以不同的工程特性選用適合的承包商,以解決技術、品質能符合合理的價格發包;此外監造者與施工者對立的立場,業主於訂約前應注意圖說的正確性及完整性,避免遺漏,否則易生糾紛。


總包一般術語:目前最常見傳統的總包工程,業主可能先找到建築師或是建築事務依照業主個人建築需求繪製建築圖說。有了標準的建築施工圖說後,再請營造廠或是泥水師傅依照圖面進行估價,最後再發包決定施作者為何?


總包個人評論:總包一般業主看的都是工程總價來選用廠商施作。依我的個人經驗來說,除了工程總價為選用的標準外,還需仔細的瞭解評估廠商所提供的工程估價單各項的品名、規格、施作工法等等,否則後面就會遇到所多糾紛的「追加工程」。然而總包和統包也是一樣的,選擇此種方式的業主,應該多去瞭解該營造廠或是泥水師傅的施工品質以及建築的態度(看看施作的其他成品以及其他業主的風評),畢竟一簽約,就是從頭到尾由該營造廠或泥水師傅統籌負責。


 


【專案營建管理PCM】


專案營建管理PCM專業術語:係以專業營建管理團隊代替營造公司傳統工程施工管理之模式;其主要特徵為PCM公司可在規劃設計階段即介入,能貫穿規劃、設計、發包、施工、管理、營運、維修各階段作整體性的規劃,可達到縮短供其、降低成本、提高品質及減輕業主人力與時間的投入,訓練業主工程管理團隊的效果。


專案營建管理PCM一般術語:目前比較少的營建發包方式。找一個建築師或是建築事務所為頭,能負責並執行規劃、設計、發包、施工、管理、營運、維修各階段。與前述的統包型態很類似,統包的型態是建築體制(建築師或建築事務所)編列在營建體制(營造廠或泥水師傅)內,專案營建管理是相反,營建體制(營造廠或是泥水師傅)編列在建築體制(建築師或建築事務所)內。目前本工作室有提供這樣的服務。


專案營建管理PCM個人評論


一、專案營建管理在市面上比較少的原因是,因為一件工程所要經過規劃、設計、發包、施工、管理、營運、維修各階段加起來的時間太長,一般建築師事務所或建築事務所或是營造廠對於這樣的人力時間成本支出可能無法負荷,所以幾乎建築師或建築事務所只專攻規劃設計階段,而營造廠或泥水師傅只專攻工程的後半段。再來從事的公司必須每階段都必須專業,訓練這樣的人才要花費更多的時間且不易,所以專案營建管理在小型工程上是非常少見,只有在大型工程上才有這樣的發包形式。


二、小型工程中傳統的總包方式就是將工程分為規劃設計以及營建施工兩部分。這兩部分沒有銜接起來,就會產生許多工程糾紛。也就是常常在工地,師傅會怪畫圖的建築師亂畫圖,畫圖的建築師會怪施工的師傅品質低落。這種事難免的,規劃設計的人只會想如何把圖簡單,不太會考慮現場師傅施作的難易度。而現場的師傅只想要好施作,完全不考慮設計者設計的目的。而專業營建管理就是把這兩者結合。對工程整體性的負責。


三、小型工程中傳統的總包方式就是將工程分為規劃設計以及營建施工兩部分。所以業主必須去找到這兩方面的公司,其中一部份若不盡理想,對整體工程的品質都會打折扣。尤其是後者營建施工的部分,一般業主大都靠友人或是前者規劃設計的介紹選用營造單位,對營造單位的熟悉度是非常低的,所以後面施工溝通就是一番兩瞪眼,看看自己是否能夠挑選到好的廠商。專業營建管理的優點是充分瞭解設計者是否可以繼續承接後續的營建施工的部分,在規劃設計的討論中,可以評估設計者在營建施工的專業度以及配合度如何。


四、目前在小型工程中,是沒有所謂的監造單位。儘管一般的住宅按照法規的規定是一定需要監造單位,但是實際上,那只是文書上面的作業,若需要監造單位實際到場監工施工品質,業者是需要額外的給付一筆監造費用給監造單位的,一般監造單位就是原來設計的建築師或是建築事務所。相同的原因很簡單,因為只有設計者本身最瞭解自己設計的作品,若提供監造服務時,除了監督現場的施工品質外,也能夠明確的知道現場施工與施工圖說是否符合。專業營建管理不同於統包的模式,統包就完全只有營造單位(營造廠或是泥水師傅)全程施工營造,卻無實質的監造單位到場實際監工和檢查施作是否正確。而專案營建管理,營造廠是屬於在建築體制之下,所以當工程包出去給營造單位施作,建築體制是還會到現場提供實質的監造工作。當然這會有所謂的球員皆裁判的事情發生,但如同前述,真正要營造單位和監造單位彼此對立,業主是必須多花一筆監造費用的。


五、一般的施工圖,大概是一棟建築物95%的施工圖,還有5%的施工圖是屬於設計死角的部分,這個設計死角發生的原因,可能是建築師或是建築事務所漏掉的圖面,會是業主一開始沒有想到的需求,所以施工圖面就難免會不完整。例如冷氣要設置穿樑的PVC管,一般在設計圖說是不會將此部分繪製出來,等到房屋建築完成想到時,管路就必須靠裝潢來修飾掉了。一般統包或是總包的工程,營造單位就只是按圖施工,比較不會想到一些建築設計死角的地方。專案營建管理可以補足這方面的缺點,在營建施工的過程中,隨時檢查出圖面不足的地方,進而要求營造單位施作。若業主要求變更設計,也可以視現場的實際狀況,給業主做最好的建議和調整。


六、做我這一行的角度來看,設計人員與現場施工人員應該是要結合在一起。除了設計符合業主需求的建築空間外,還需要考慮到現場施作的難易度,進而才可以設計出符合業主預算需求的建築物。畢竟施工越難的建築物,所需要的工程預算就越高。


 





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  • 1 樓住戶:魏乃霖
    發表時間:2013-02-21

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    2 樓住戶:無孔blue
    發表時間:2013-09-03

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    3 樓住戶:王柏春
    發表時間:2013-09-22

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    4 樓住戶:吳皓元
    發表時間:2013-11-21

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    5 樓住戶:雨羽
    發表時間:2015-08-17

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    6 樓住戶:呂冠儒
    發表時間:2015-09-11

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    7 樓住戶:林偉倫
    發表時間:2016-05-13

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    8 樓住戶:神宗貓
    發表時間:2016-11-07

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    9 樓住戶:李冠宇
    發表時間:2016-12-16

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    10 樓住戶:施平秋
    發表時間:2017-01-31

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    11 樓住戶:羊咩咩
    發表時間:2017-12-08

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